Ризикована забудова. Чому в українських містах з’являються “недобуди” і що з цим робити?

Однією з головних проблем розвитку українських компаній-забудовників є неможливість акумулювати або залучати достатній капітал під реалізацію проєкту. Більшість українських девелоперських компаній не можуть отримати “довгі гроші” ані у банківських інститутів, ані у держави під 3-5% річних, які б дозволили будувати, не чекаючи блискавичних надходжень від продажів квартир.

Тому гарантією для успішного ведення будівельного бізнесу є наявність власних коштів. Так вважає СЕО Caspian Service в Україні Чінгіз Кішієв, який висловив на сайті Property Times своє бачення того, що відбувається на будівельному ринку країни і як можна допомогти українським забудовникам та їхнім клієнтам.

Slider image

У більшості українських забудовників, як зазначає Чінгіз Кішієв, власних коштів вистачає лише на перші 3-5 місяців будівництва. По суті, у забудовників бракує власних коштів для будівництва і реалізація проекту, в основному, залежить від активності продажів.

У зв’язку з цим, як вважає Чінгіз Кішієв, вкладення в первинний ринок є досить ризикованими для покупців, при цьому імідж/бренд компанії та послужний список реалізованих проєктів перестають сприйматися покупцями, як додаткова гарантія того, що проєкт взагалі буде закінчений і не перетвориться в недобуд.

Slider image

Фахівець звертає увагу на те, що за останні 2 роки в найбільшій зоні ризику знаходяться інвестори, що вкладають в проєкти великих компаній, які одномоментно реалізують від 5 і вище проєктів. За його словами, для їх реалізації дуже часто використовується так зване “перехресне фінансування”, коли кошти від продажу квартир у вже споруджуваному об’єкті девелопер направляє на старт будівництва нового проєкту.

“Саме тому в разі виникнення будь-яких складнощів з будівництвом проєкту, весь фінансовий ланцюжок рветься і може привести не тільки до істотних затримок з темпами будівництва, а й до банкрутства компанії”, – підкреслив він.

Slider image

За даними Чінгіза Кішієва, на сьогоднішній день близько 20% всіх споруджуваних проєктів мають достатнє фінансування, яке не залежить від поточного рівня продажів. В основному, це проєкти, що реалізуються іноземними інвесторами або ж в партнерстві кількох українських девелоперів. При цьому партнерські проєкти – це або великі житлові комплекси на 150-200 тис. кв. м, або елітні будинки, в яких ціна кв. м в 2-2,5 рази вище, ніж в об’єктах комфорт-класу.

“В умовах сформованої кон’юнктури ринку, коли пропозиція в середньому на 40% перевищує існуючий попит, для успішної реалізації проєкту українським девелоперам необхідно мати як мінімум 30-40% резерву від кошторисної вартості будівництва. Цих коштів вистачить на те, щоб будувати, як мінімум, 6-9 місяців, не розраховуючи на активні продажі”, – зазначив експерт.

Slider image

Чінгіз Кішієв впевнений, що наявність власних коштів – це не просто потреба для успішного ведення бізнесу, це ще й страховка для девелопера від всіляких форс-мажорних обставин, чим у 2020 році стала пандемія коронавіруса.

Він також нагадав, що згідно з державною статистикою України, за 6 місяців 2020 року в українську економіку було залучено близько 154 млрд грн інвестицій, що на 30% менше, ніж в 2019 році. При цьому сума іноземних інвестицій склала близько 0,5% або 770 млн грн. З цих коштів у сферу житлового будівництва було вкладено не більше 250-300 млн грн.

Приєднуйтеся до нашого телеграм-каналу, щоб бути в курсі всіх актуальних новин з урбаністики: bit.ly/2D7Sel3