Омріяні квадратні метри. Як реалізувати право на житло

Конституція гарантує кожному громадянину України право на житло. Стаття 47: “Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду”. Так говорить Основний Закон, ось тільки реальність часто інша.

Як реалізувати право на житло? Про це міркували учасники тематичної дискусії “Українські міста: право на житло”.

Будинки, родом з СРСР

Експерт аналітичного центру CEDOS Павло Федорів вважає, що неможливо розв’язати житлову проблему, просто збудувавши побільше квадратних метрів. Адже ніхто не досліджує, хто саме купує ці новозбудовані квартири та хто в них живе. Тисячі родин продовжують мешкати в аварійних старих будинках.

Slider image

“Навіть якщо у людини є житло, то скоро його може не бути, – каже Павло Федорів. – Адже у нас не існує механізму утримання цього житла. Наприклад, хрущовки будували як тимчасове помешкання – на 40-50 років. Та зрештою тимчасове стало постійним. Переломний момент стався у 1990-х роках. Масова безкоштовна приватизація призвела до того, що житло, яке було створене в зовсім інших економічних умовах, в один момент стало товаром. Але люди досі сприймають житло як право, а не як товар. В Україні не було оподаткування нерухомості, не було плати за землю. Приватизація була покликана скоротити міські й державні  видатки на утримання житлового фонду. Масова безкоштовна приватизація начебто мала перекласти ці витрати на власників. Але цього не сталося, бо 1996-го року з тарифу зникають дорахування на капітальний ремонт. Відповідно люди десятиліттями живуть у неремонтованих будинках, вважаючи, що ремонт – обов’язок ЖЕКу, управляючої компанії”.

Slider image

Реприватизація житла

“В Україні залишилося всього близько 400 гуртожитків, – розповідає Павло Федорів. – І всі вони за державною програмою передачі гуртожитків у приватну власність рано чи пізно також будуть приватизовані. Тому потрібно відновити баланс між формами володіння. На мою думку, Україну чекає велика програма реприватизації. Реприватизація відбуватиметься так: держава або місто запропонує людям використати своє помешкання як актив, і відповідно надасть позику на капітальний ремонт цих будинків. Якщо люди будуть не здатні погасити цей кредит, то вони розплачуватимуться часткою своєї власності. При цьому житло переходитиме в неприбутковий сектор оренди, а самі мешканці залишатимуться жити в ньому на правах орендарів. Завдяки цьому вдасться відновити неприбутковий сектор оренди та зберегти житловий фонд.

Slider image

Що стосується приватного сектору оренди, перше, що тут потрібно – це ввести податок на нерухомість для кожної наступної одиниці житла. На сьогодні приватні особи можуть дозволити собі не здавати квартири в оренду, бо вартість утримання приватної власності дуже низька. Відповідно вони мають монопольне становище над орендарями, які часто не знають про свої права та обов’язки орендодавців. Ситуацію, можливо, міг змінити коронавірус – під час жорсткого карантину люди могли б створити, наприклад, спілки орендарів. Але цього не сталося, тому що проблеми орендарів подавалися в ЗМІ як індивідуальні випадки. Все звелося до моралізаторства – мовляв, які гарні господарі, які дозволили квартирантам заплатити пізніше. І влада вкотре не звернула уваги на сектор оренди. Орендарів у країні менше, тому влада автоматично припускає, що у всіх є житло в приватній власності. Або буде в майбутньому – варто лише почати трохи більше будувати і дати девелоперам трохи більше землі”.

Продавці повітря 

Якщо немає достатньо коштів на купівлю житла, можна вкласти кошти у будівництво. Та багатьох зупиняє сумний досвід тисяч ошуканих інвесторів. Павло Федорів вважає, що будівельні піраміди стають можливі через земельне питання.

Slider image

“Земля залишається у суспільній власності. Це означає, що вона не може бути заставою в банку. Тому девелоперу потрібно знайти гроші на будівництво деінде. Здебільшого залучають кошти покупців нерухомості – вони купують повітря у майбутніх житлових комплексах. Щоб завершити будівництво одних ЖК, потрібно почати будувати нові. Цей екстенсивний ріст базується на тому, що весь час буде розширюватися платоспроможний попит. У Києві, схоже, він наближається до кінця. За останній рік ми побачили двох великих девелоперів – “Аркаду” та “Укрбуд” – які не змогли виконати свої зобов’язання перед людьми, не змогли добудувати житлові комплекси”.

Slider image

Організатор “Профспілки Кранівників” Артем Тідва вважає, що одна з причин будівельних афер – це відсутність належного державного нагляду за ринком будівництва.

“Покупцю “повітря” не дають документ, який би чітко засвідчував, що він є власником майбутньої квартири. А потім державні служби ще й не приймають будинок в експлуатацію, хоча вони не слідкували за тим, як він будувався. Люди опиняються сам на сам із проблемою. Вони вклали купу грошей, продали свої квартири – а в результаті отримують просто бетон, до того ж не зовсім узаконений. Це створює важелі, якими спекулює забудовник, щоб тиснути на державні органи. При цьому Державна архітектурно-будівельна інспекція зараз в процесі ліквідації, а створена замість неї Державна містобудівна інспекція досі ефективно не запрацювала”.

Реформування Державної архітектурно-будівельної інспекції в Уряді планували завершити до кінця жовтня. Замість неї мають запрацювати Державна інспекція містобудування, яка контролюватиме хід будівництва, Державна сервісна служба містобудування, яка видаватиме дозвільні документи, та Державне агентство техрегулювання.

Досвід Німеччини

“За останні 30 років багато соціального житла було приватизовано, – каже депутатка Сенату міста-землі Берлін Каталін Генбург. – Ми називаємо цей процес фінансіалізацією ринку житла. Це не лише продаж комунальних будинків, це також новий спосіб спекуляції житлом, що виник у Європі перед фінансовою кризою.

Slider image

Під час кризи 2008-2009 років з’явився новий великий чинник. Відтоді в Берліні та й в інших агломераціях по всьому світу існує явище, яке ми називаємо “золотобетон”. Відколи фінансові ринки стали ризикованими для капіталу, люди дедалі більше вкладаються в житло і нерухомість. Це ще більше ускладнює житлові умови. Ціни на житло та вартість оренди в містах зростають. Я переїхала до Берліна в 2004 році, тоді ще можна було зазирнути в газету та знайти безліч помешкань. Всюди були однакові ціни, і в Берліні було дуже легко знайти житло. Але вже тоді було очевидно, що ціни на житло зростають. Також стало зрозуміло, що поява новобудов не знизить ціни на оренду. І ось уже два роки як у Берліні запровадили законодавчий механізм регулювання орендної плати. Такого типу контролю оренди досі не було ніде в Німеччині, та й у Європі він – рідкість.

Slider image

Контроль орендної плати в Берліні грунтується на праві міста на законодавче регулювання цін. Закон про регулювання цін стосується близько 1,5 мільйона берлінських домогосподарств, які орендують житло. Це означає, що 1,5 мільйона домогосподарств платитимуть нижчу оренду, більш-менш незмінну. Загалом у Берліні приблизно 85% мешканців орендують житло”.

Такого стримування цін берлінці домагалися тривалий час. Тисячі містян виходили на акції протесту проти підвищення орендної плати на житло.

Приєднуйтеся до нашого телеграм-каналу, щоб бути в курсі всіх актуальних новин з урбаністики: bit.ly/2D7Sel3