Будівельні піраміди в українських містах. Як забудовники “торгують котлованами” і до чого це призводить

Ситуація з “Аркадою” не стала для ринку сюрпризом. Проблеми з новобудовами “Аркади” почалися вже давно. Про ризики для покупців квартир говорили ще рік тому.

Головна ж проблема і, власне, пояснення ситуації, в тому, що “Аркада” працювала за тим же принципом, що і багато інших київських, та й не лише київських, забудовників – залучала кошти покупців за рахунок продажу квартир на одному об’єкті і за них добудовувала інші. Щоб звести кожен будинок, потрібно було нарощувати продажі в нові проекти. Тому торгівля “котлованами” була поставлена ​​на потік. Як, до речі, і “побудова піраміди”.

Slider image

І коли на великому об’єкті – ЖК “Патріотика на озерах” – почалися проблеми, це спровокувало зупинку робіт і на інших майданчиках. А спроба залучити додаткове фінансування на стороні тільки погіршила ситуацію. Фінал цієї будівельної драми загалом відомий. Але тільки в тій частині, яка стосується безпосередньо банку “Аркада”. А ось те, яке продовження ця драма матиме для інвесторів проблемних будівництв – не відомо.

Чого очікувати покупцям

Квартири в житлових комплексах, до яких мав стосунок банк “Аркада”, придбали близько 13 тисяч громадян. І перше до чого інвесторам варто готуватись, так це до продовження періоду невизначеності.   

Їм поки що ніхто нічого переконливо не пообіцяв.

Міський голова Києва Віталій Кличко знову витягнув свій “чарівний патичок-рятівничок” у вигляді “Київміськбуду” і повідомив, що ця компанія проведе аудит щодо добудови житлових комплексів. І вже за його результатами інвесторам буде запропоновано алгоритм завершення будівництва житлових комплексів “Еврика”, “Патріотика” і “Патріотика на озерах”.

Slider image

Оптимізм, який міг би з’явитись після цієї заяви у клієнтів “Аркади”, було мінімізовано поясненням представниці компанії “Київміськбуд” Наталії Ричкової.

“На даному етапі йдеться виключно про аудит, жодних інших зобов’язань з питань будівництва комплексів “Київміськбуд” на даний момент не має”,  – наголосила вона.

Власне, варіант передачі – після аудиту – будинків “Аркади” іншому забудовнику або кільком іншим забудовникам, є реальним. Принаймні, приклад з добудовою об’єктів “Укрбуду”, які взяв на себе той же “Київміськбуд” – це підтверджує.

Як вважає експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов, “якщо будинки “Аркади” будуть передані іншому підряднику, їх в підсумку добудують”. При цьому, за його словами, покупці квартир ризикують зривом обіцяних термінів введення в експлуатацію. “Також не виключено, що їм доведеться доплатити або ж вони отримають житло меншої площі, ніж розраховували. Але в цілому без даху над головою люди не залишаться”, – зазначає експерт.

Slider image

Хоча є і менш оптимістичний сценарій. “Зараз вишикується ціла армія кредиторів, у яких є сильна юридична підтримка. А прості покупці можуть опинитися наприкінці черги і їм доведеться роками домагатися правди в судах. Цей нюанс – найбільш проблемний у випадку з новобудовами”, – наголошує експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов.

Чого очікувати ринку нерухомості

На запитання – як відреагує ринок – є кілька варіантів відповіді. Дехто з експертів вважає, що цього разу паніки на ринку, як у випадку з “Укрбудом”, не буде. Мовляв, ситуація з “Аркадою” була цілком очікуваною, про неї знали власне не тільки забудовники, а й громадяни – потенційні інвестори. Тобто ті, хто боявся купувати житло в новобудовах, і так цього не робили, а тих, хто був готовий ризикувати, приклад “Аркади” не злякає.

Втім, тенденція перетікання попиту до відомих компаній з хорошою репутацією, яка вже спостерігається на ринку, може посилитися. Тож дрібніші компанії зможуть продавати житло тільки за рахунок низьких цін, що буде провокувати поступове укрупнення ринку. А ось великі забудовники, навпаки, матимуть привід підвищити ціни на 7-10%.

Slider image

Не виключається й інший варіант розвитку подій. Як вважає народний депутат Олена Шуляк, якщо зараз проблеми покупців “Аркади” оперативно не вирішити, “ринок житлового будівництва з високою ймовірністю чекає величезна криза за принципом доміно”. Тобто, будівництва почнуть сипатися одне за одним. І в такій ситуації люди знову почнуть повертатися на вторинку, що вже було після скандалу з “Укрбудом”.

Тоді, за оцінками експертів ринку нерухомості, “до 50% потенційних покупців, які планували придбати житло на первинному ринку, перейшли на вторинку”.

І можна припустити, що через скандал з банком Аркада довіра до забудовників знову постраждає і покупці ще активніше почнуть перетікати на вторинний ринок.

Slider image

Також банкрутство банку Аркада може створити фінансові проблеми для всіх забудовників, оскільки змусить інвесторів зайняти вичікувальну позицію або купувати нерухомість на вторинному ринку.

“Кінцевий покупець перестане взагалі довіряти ринку. Зараз неможливо прогнозувати, чи буде об’єкт введений в експлуатацію. Через це люди будуть інвестувати в нерухомість на первинному ринку або дуже точково, або на останніх етапах будівництва, коли житло майже введено в експлуатацію”, – прогнозує аналітик консалтингової компанії Сергій.

За його словами, забудовники зараз роблять все, щоб залучити покупців, пропонують акції та знижки, і це може обернутися тим, що всі готові квартири будуть розпродані, але грошей на будівництво все одно не вистачить. Забудовникам доведеться закінчувати будівництво за рахунок грошей, які вони почнуть залучати на інші об’єкти. І таким чином буде знову утворюватися піраміда. Єдиний спосіб відродити ринок, на думку експерта, це виділити з державного бюджету 10-20 млрд грн на добудову проблемних об’єктів.

Тобто у президентської загальноукраїнської програми “Велике будівництво” за такою логікою може з”явитись конкурент чи партнер – столичне “Велике будівництво”. Але чи витримає один цьогорічний український бюджет два “Великих будівництва” – ось в чому питання.

Джерело – МінфінBuild Portal

Приєднуйтеся до нашого телеграм-каналу, щоб бути в курсі всіх актуальних новин з урбаністики: bit.ly/2D7Sel3